Vous vendez et des travaux n'ont jamais été déclarés ? On régularise, vite et proprement
Le notaire a relevé un velux jamais déclaré, un sous-sol aménagé, un garage transformé, une véranda « sans papier » — et votre vente est suspendue. C'est le scénario que nous traitons chaque semaine : audit de conformité sous 48 h, dossier de régularisation déposé sous 2 à 3 semaines, suivi jusqu'à la décision de la mairie. Plus vous appelez tôt, plus vous négociez en position de force.
Votre régularisation en quatre étapes
Appel & photos
Décrivez la situation, envoyez adresse et photos — par téléphone ou WhatsApp. Discrétion assurée.
Audit sous 48 h
Nous identifions ce qui est régularisable, la procédure adaptée (DP ou permis) et les points de risque.
Dossier de régularisation
Relevé, plans de l’existant, pièces graphiques et CERFA : dossier monté sous 2 à 3 semaines.
Dépôt & suivi
Dépôt en mairie et suivi jusqu’à la décision — de quoi débloquer la vente ou sécuriser le bien.
Comment fonctionne une régularisation
On dépose comme si les travaux étaient à faire
La régularisation consiste à déposer l'autorisation qui aurait dû l'être — déclaration préalable ou permis selon la nature et la surface — instruite au regard des règles d'urbanisme actuelles, pas celles de l'époque des travaux.
Tout n'est pas régularisable
Si les travaux contreviennent au PLU en vigueur (emprise dépassée, stationnement manquant, zone inconstructible), la régularisation peut être refusée. L'audit préalable évite de déposer un dossier voué à l'échec — et permet d'étudier les alternatives.
Le déclencheur n°1
Diagnostics, questionnaire notarial, acquéreurs vigilants : les travaux non déclarés bloquent ou font renégocier les ventes. Régulariser dès la mise en vente — pas au compromis — évite de négocier sous pression.
Contrôles et prescriptions
Un contrôle d'urbanisme, un signalement de voisin ou un litige peuvent déclencher des poursuites. Les délais de prescription existent mais sont techniques et ne protègent pas de tout — chaque situation mérite une analyse propre.
De l'appel paniqué à la vente débloquée : le déroulé
Les délais d'instruction sont fixés par la loi — personne ne peut les raccourcir. Ce qui se joue, c'est tout le reste : la vitesse de l'audit, du montage et la qualité du dossier, qui évite les demandes de pièces qui rallongent tout.
Audit de conformité
Vous nous envoyez adresse, photos et documents (diagnostics, ancien permis s'il existe). Nous comparons l'existant aux autorisations et aux règles actuelles : ce qui se régularise, ce qui doit s'adapter, ce qui reste en annexe.
Montage du dossier
Relevé sur site, plans avant/après, façades, notice, CERFA : le dossier de déclaration préalable ou de permis, complet dès le premier dépôt.
Instruction en mairie
Un mois pour une DP, deux pour un permis de maison individuelle (hors secteur protégé). Nous suivons l'instruction et répondons aux éventuelles demandes du service instructeur.
Vente sécurisée
Décision obtenue et, si besoin, DAACT soldée : votre notaire dispose des pièces qui débloquent la signature. Nous pouvons le tenir informé de l'avancement.
Aucune régularisation ne peut être garantie : c'est précisément le rôle de l'audit initial de dire, avant tout engagement, ce qui est réaliste.
Velux, sous-sol, garage, véranda : ce que le notaire va voir en premier
Ces quatre situations reviennent dans la quasi-totalité des ventes bloquées. Plus la régularisation est lancée tôt — idéalement dès la mise en vente — plus vous négociez en position de force.
Velux et fenêtre de toit jamais déclarés
Un velux se voit depuis la rue, sur les photos de l'annonce et sur les vues aériennes que consultent notaires et acquéreurs : c'est la non-conformité la plus facile à repérer. La pose ou la modification d'une fenêtre de toit relève d'une déclaration préalable (avec avis de l'ABF en secteur protégé). La régularisation est en général rapide — à condition de la lancer avant le compromis, pas pendant.
Sous-sol aménagé en pièces à vivre
Chambre, bureau ou studio créés au sous-sol sans autorisation : c'est le cas le plus sensible, car il touche à la surface de plancher, parfois à la destination, et — en zone inondable — au règlement du PPRI qui peut interdire l'usage habitable. Nous auditons ce qui est réellement régularisable avant tout dépôt : vendre un sous-sol « aménagé » non conforme expose à une renégociation sévère, voire à un contentieux après la vente.
Garage transformé en pièce habitable
La transformation supprime souvent une place de stationnement exigée par le PLU : c'est le point qui décide de la régularisation. Selon les cas, la place se recrée sur la parcelle — ou le projet doit être adapté. Notre page dédiée détaille la démarche : transformation d'un garage en habitation.
Portail ou portillon : le petit dossier qui aide à vendre
Clôturer proprement l'entrée — portail, portillon, muret — rassure les acquéreurs (enfants, animaux, stationnement) et améliore immédiatement la première impression du bien. Dans de nombreuses communes, ces ouvrages relèvent d'une déclaration préalable : hauteur, aspect et alignement encadrés. Nous montons le dossier en même temps qu'une éventuelle régularisation — un seul passage en mairie.
De l'audit au dossier déposé
Nous commençons par un audit : ce qui a été construit, ce qui a été autorisé, ce que permettent les règles actuelles de votre commune. Vous savez avant d'engager quoi que ce soit si la régularisation est réaliste, et sous quelle forme.
Nous produisons ensuite le dossier complet — relevé sur site, plans de l'existant « avant/après », façades, notice, CERFA — et suivons l'instruction jusqu'à la décision de la mairie. Une fois l'autorisation obtenue, la DAACT vient solder le dossier.
Prestations liées : déclaration préalable · permis de construire · transformation de garage · investisseurs & marchands de biens.
Vos questions
Le compromis est déjà signé et le notaire bloque : est-il trop tard ?
Non, mais chaque semaine compte : selon la nature des travaux, la régularisation peut aboutir avant la date de signature ou justifier un avenant de prolongation. Nous auditons sous 48 h pour que vous sachiez immédiatement où vous allez — et ce que vous pouvez dire à l'acquéreur.
Qui doit régulariser : le vendeur ou l'acquéreur ?
En pratique, c'est presque toujours le vendeur qui a intérêt à régulariser : un bien conforme se vend au prix, un bien non conforme se négocie à la baisse ou avec séquestre. Un acquéreur peut aussi choisir de reprendre la démarche — chaque situation se discute avec le notaire.
Mon velux n'a jamais été déclaré : est-ce grave pour vendre ?
C'est la non-conformité la plus visible — et l'une des plus simples à régulariser : une déclaration préalable suffit en général, avec avis de l'ABF en secteur protégé. Lancée dès la mise en vente, la régularisation est le plus souvent soldée avant la signature.
Puis-je régulariser mon sous-sol aménagé ?
Cela dépend de trois choses : les règles de votre zone (surface, destination, stationnement), l'habitabilité réelle (hauteur, lumière, ventilation) et, le cas échéant, le PPRI — en zone inondable, l'usage habitable du sous-sol peut être interdit. Notre audit tranche avant tout dépôt : certains sous-sols se régularisent, d'autres doivent rester déclarés en annexe.
Quels travaux peut-on régulariser ?
Extensions, vérandas, abris, garages transformés, combles aménagés, modifications de façade, clôtures… dès lors que les règles d'urbanisme actuelles de la commune les permettent. L'audit préalable le vérifie avant tout dépôt.
La régularisation se fait-elle selon les règles d'aujourd'hui ou de l'époque ?
Selon les règles en vigueur au moment du dépôt de la régularisation. C'est pourquoi des travaux anciens, conformes à l'époque, peuvent parfois poser difficulté aujourd'hui — et inversement.
Je vends : combien de temps faut-il prévoir ?
Comptez le temps de montage du dossier plus l'instruction (1 mois pour une DP, 2 mois pour un permis de maison individuelle, hors majorations). D'où l'intérêt de lancer la régularisation dès la mise en vente, pas au moment du compromis.
Risque-t-on une amende en régularisant ?
La régularisation est la démarche qui remet le bien en ordre ; elle n'efface pas d'éventuelles procédures déjà engagées, mais elle est très généralement mieux accueillie qu'une situation découverte lors d'un contrôle. Chaque cas est particulier.
Et si la régularisation est refusée ?
Selon le motif, le projet peut parfois être adapté (réduction, modification d'aspect, compensation de stationnement) puis redéposé. C'est précisément ce que l'audit anticipe : ne déposer que des dossiers qui ont une vraie chance d'aboutir. Aucune issue ne peut toutefois être garantie.